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Loyer sous-évalué d’un logement : hausse au renouvellement du bail
Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport aux prix du marché, le propriétaire du logement peut l’augmenter au moment du renouvellement du bail. Les démarches à réaliser diffèrent selon que la commune est ou non située en «zone tendue» .
Attention
les villes de Paris , Lille (Hellemmes et Lomme) et de Plaine commune font l’objet d’une procédure particulière qui n’est pas présentée ici.
Pour savoir si votre commune est ou non dans une zone tendue :
Le loyer de certains logements doit respecter d’autres règles : logement loi de 1948 , logement conventionné par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire) , logement HLM , meublé de tourisme , sous-location.
Commune en zone tendue
Critère de performance énergétique
Le propriétaire peut augmenter le loyer au renouvellement du bail, si le logement respecte un critère de performance énergétique. La consommation du logement en énergie primaire doit être inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.
Démarche du propriétaire
Estimer la sous-évaluation
La sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Ces logements doivent être situés dans le même groupe d’immeubles ou dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Si la commune fait partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit identifier au moins 6 loyers.
Si la commune est dans une autre zone géographique, le propriétaire doit identifier au moins 3 loyers.
Au moins 2 tiers de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.
Chaque référence doit indiquer les informations suivantes :
Nom de la rue
Indication partielle du numéro de l’immeuble (par dizaine),
Qualité et époque de construction de l’immeuble
Étage du logement et présence éventuelle d’un ascenseur
Surface habitable du logement et nombre de ses pièces habitables
Existence d’annexes éventuelles
État d’équipement, notamment présence d’eau courante, WC intérieur, salle d’eau, chauffage
Période de construction de l’immeuble
Indication que le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans
Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé
Cas général
Certaines références (période de construction d’un immeuble, typologie des logements…) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers .
Département 78, 91, 92, 93 ou 94
Certaines références (période de construction d’un immeuble, typologie des logements…) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers ou de l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) .
Calculer le nouveau loyer
Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Toutefois, l’augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :
50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n’a pas été fait),
une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.
Exemple
Si les travaux s’élèvent à 4 000 € TTC pour un loyer mensuel de 300 € (soit 3 600 € annuels), le loyer mensuel peut être majoré de 4 000 € X 15 %, soit 600 € / 12 = 50 € .
S’agissant d’un logement vide, cette hausse étant supérieure à 10% du loyer mensuel (300 X 10 % = 30 € ), son application sera étalée sur 6 ans.
Le loyer sera réévalué de 1/6 par an, soit une hausse la 1 re année de 8,33 € par mois ((600 X 1/ 6) / 12), la 2 e année de 16,67 € par mois ((600 X 2 / 6) / 12), puis les années suivantes, de respectivement 25 € par mois, 33,33 € par mois, 41,67 € par mois, 50 € par mois.
Proposition au locataire
Pour réévaluer le loyer, le propriétaire doit en faire la proposition à son locataire en respectant certaines conditions de forme et de délai.
Le propriétaire doit faire cette proposition au moins 6 mois avant la fin du bail.
Il doit adresser sa demande au locataire de l’une des façons suivantes :
Lettre recommandée avec demande d’avis de réception
Acte d’huissier
Remise en main propre contre récépissé ou émargement
Attention
le délai court à partir du jour de la réception de la lettre recommandée par le locataire, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre au locataire.
La proposition de réévaluation doit contenir les informations suivantes :
Texte intégral de l’article 17-2 de la loi de 1989 recopié (sinon la proposition n’est pas valable)
Montant du nouveau loyer proposé et liste des références ayant servi à le déterminer
Attention
lorsque le propriétaire propose le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n’a pas le droit de donner son préavis au locataire pour la fin du bail en cours. Car cela reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans le logement.
Réponse du locataire
Rappel
lorsque le propriétaire propose le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n’a pas le droit de donner son préavis au locataire pour la fin du bail en cours. Car cela reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans le logement.
Accord du locataire
Pour accepter la proposition d’augmentation du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
Les règles d’application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.
Logement vide
Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n’est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.
Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s’applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 € , alors son application sera d'1/3 par an.
Le loyer mensuel sera augmenté la 1 re année de 16,67 € par mois ( 50 € X 1 / 3), puis la 2 e année de 33,33 € par mois ( 50 € X 2 / 3), et la 3 e année de 50 € par mois.
Logement meublé
La hausse du loyer s’applique au contrat renouvelé.
Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s’applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Refus du locataire
Le locataire peut refuser l’augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier au propriétaire au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
À envoyer en courrier recommandé avec accusé de réception
En cas de refus, l’augmentation proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.
À envoyer en courrier recommandé avec accusé de réception
À noter
l’absence de réponse de la part du locataire vaut refus. L’augmentation proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.
Recours
Saisir la commission de conciliation
Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord sur le montant du loyer. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir, si nécessaire, le juge.
Vous êtes propriétaire
À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception
Vous êtes locataire
À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception
Devant la commission, le locataire peut contester l’augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
La commission dispose de 2 mois pour rendre son avis.
En cas d’accord sur l’augmentation du loyer, un nouveau loyer s’applique au renouvellement du bail.
Les règles d’application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.
Logement vide
Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n’est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.
Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s’applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 € , alors son application sera d'1/3 par an.
Le loyer mensuel sera augmenté la 1 re année de 16,67 € par mois ( 50 € X 1 / 3), puis la 2 e année de 33,33 € par mois ( 50 € X 2 / 3), et la 3 e année de 50 € par mois.
Logement meublé
La hausse du loyer s’applique au contrat renouvelé.
Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s’applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Saisir le juge
Si le désaccord persiste en dépit de l’intervention de la commission, le propriétaire (ou le locataire) peut saisir le juge des contentieux de la protection, à la condition de le faire avant la fin du bail.
Le juge est saisi avant la fin du bail
Si le juge est saisi dans le délai imparti, c’est alors lui qui fixe le montant du nouveau loyer.
Les règles d’application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.
Logement vide
Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n’est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.
Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s’applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 € , alors son application sera d'1/3 par an.
Le loyer mensuel sera augmenté la 1 re année de 16,67 € par mois ( 50 € X 1 / 3), puis la 2 e année de 33,33 € par mois ( 50 € X 2 / 3), et la 3 e année de 50 € par mois.
Logement meublé
La hausse du loyer s’applique au contrat renouvelé.
Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s’applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Le juge n’a pas été saisi avant la fin du bail
Au-delà de ce délai, il n’est plus possible de saisir le juge.
Si le désaccord persiste en dépit de l’intervention de la commission départementale de conciliation et jusqu’à la fin du bail, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer, éventuellement révisé, si la révision n’a pas eu lieu au cours des 12 derniers mois).
Commune d’une autre zone
Démarche du propriétaire
Estimation du nouveau loyer
Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d’immeuble, soit dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit fournir au moins 6 loyers.
Dans les autres zones géographiques, le propriétaire doit fournir au moins 3 loyers.
Au moins 2 tiers de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.
Chaque référence doit mentionner les éléments suivants :
Nom de la rue
Indication partielle du numéro de l’immeuble (par dizaine)
Qualité et époque de construction de l’immeuble
Étage du logement et présence éventuelle d’un ascenseur
Surface habitable du logement et nombre de ses pièces habitables
Existence d’annexes éventuelles
État d’équipement du logement, notamment présence d’eau courante, de WC intérieur, de salle d’eau, de chauffage
Période de construction de l’immeuble
Indication de l’occupation des lieux depuis au moins 3 ans par le locataire
Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé
Cas général
Certaines références (période de construction d’un immeuble, typologie des logements…) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers .
Agglomération parisienne
Certaines références (période de construction d’un immeuble, typologie des logements…) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers ou de l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) . Observatoire des loyers - Agglomération parisienne
Proposition au locataire
Le propriétaire doit faire sa proposition au moins 6 mois avant le fin du contrat de location (bail).
Il doit adresser sa proposition au locataire de l’une des façons suivantes :
Lettre recommandée avec demande d’avis de réception
Acte d’huissier
Remise en main propre au locataire contre récépissé ou émargement
Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.
Le texte de la proposition doit contenir les informations suivantes :
Texte intégral de l’article 17-2 de la loi de 1989 recopié (sinon la proposition n’est pas valable)
Montant du nouveau loyer proposé et la liste des références ayant servi à le déterminer
Attention
lorsque le propriétaire propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n’a pas le droit de donner congé au locataire pour la fin du bail en course. Car cela reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.
Réponse du locataire
Rappel
lorsque le propriétaire propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n’a pas le droit de donner congé au locataire pour la fin du bail en cours. Car cela reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.
Accord
Pour accepter la proposition d’augmentation du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
Dans ce cas, la réévaluation du loyer est acquise par accord entre les parties.
Les règles d’application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.
Logement vide
Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n’est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.
Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s’applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 € , alors son application sera d'1/3 par an.
Le loyer mensuel sera augmenté la 1 re année de 16,67 € par mois ( 50 € X 1 / 3), puis la 2 e année de 33,33 € par mois ( 50 € X 2 / 3), et la 3 e année de 50 € par mois.
Logement meublé
La hausse du loyer s’applique au contrat renouvelé.
Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s’applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Refus ou absence de réponse
Le locataire peut refuser l’augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier à son propriétaire au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
À envoyer en courrier recommandé avec accusé de réception
À noter
l’absence de réponse de la part du locataire vaut refus.
En cas de refus ou d’absence de réponse du locataire, l’augmentation proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.
Recours
Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord sur le prix.
Saisir la commission de conciliation
Vous êtes propriétaire
À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception
Devant la commission, le locataire peut contester l’augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Vous êtes locataire
À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception
La commission dispose de 2 mois pour rendre son avis.
Les règles d’application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.
Logement vide
Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n’est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.
Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s’applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 € , alors son application sera d'1/3 par an.
Le loyer mensuel sera augmenté la 1 re année de 16,67 € par mois ( 50 € X 1 / 3), puis la 2 e année de 33,33 € par mois ( 50 € X 2 / 3), et la 3 e année de 50 € par mois.
Logement meublé
La hausse du loyer s’applique au contrat renouvelé.
Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s’applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Saisir le juge
Si le désaccord persiste en dépit de l’intervention de la commission départementale de conciliation, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement peut être saisi. Mais à la condition de le faire avant la fin du bail.
Le juge est saisi avant la fin du bail
Si le juge est saisi dans le délai imparti, c’est alors lui qui fixe le montant du nouveau loyer.
Les règles d’application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.
Logement vide
Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n’est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.
Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s’applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 € , alors son application sera d'1/3 par an.
Le loyer mensuel sera augmenté la 1 re année de 16,67 € par mois ( 50 € X 1 / 3), puis la 2 e année de 33,33 € par mois ( 50 € X 2 / 3), et la 3 e année de 50 € par mois.
Logement meublé
La hausse du loyer s’applique au contrat renouvelé.
Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s’applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Le juge n’a pas été saisi avant la fin du bail
Au-delà de ce délai, il n’est plus possible de saisir le juge.
Si le désaccord persiste en dépit de l’intervention de la commission départementale de conciliation et jusqu’à la fin du bail, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (éventuellement révisé selon l' IRL ).
Direction de l’information légale et administrative
27/01/2021
Questions / réponses
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Définitons
Notion de "travaux d’amélioration" dans les parties communes ou privatives : Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l’existant, réduction de dépenses d’entretien et d’exploitation, sécurisation de l’immeuble et de ses occupants. Exemple : pose de parquet, installation d’une cuisine équipée, installation d’un digicode, installation d’un ascenseur…
Abréviations
IRL : Indice de référence des loyers